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        蔚州田園綜合體項目服務手記 ——深度剖析中國首個童年文明主題田園綜合體

        繼9月下旬志起未來攜《蔚州田園綜合體項目概念性策劃方案》在蔚縣驚艷四座之后,上周五,《蔚上童年田園綜合體項目概念性總體規劃方案》在蔚縣規劃局順利通過專家評審會,這標志著“蔚上童年”從概念到現實又向前扎實的邁進了一步。下面讓我們跟著志起未來項目負責人一起來揭開中國首個童年文明主題田園綜合體項目的神秘面紗。

        一、項目規劃背景

        蔚州田園綜合體項目雖然是蔚縣唯一真正意義上的田園綜合體項目,但其實田園綜合體的這個概念已不新鮮,除了評選出的十大國家級田園綜合體示范項目,很多地方也都上馬了不少所謂的田園綜合體項目。這次蔚州田園綜合體項目調研期間,項目組對無錫田園東方、拈花灣、遷西花香果巷等項目進行了實地考察,同時對其它多個國家級田園綜合體規劃案例進行了深入研究,在了解到一批項目“落地”后的真實效果后,我們發現,原來大家都只是在摸索,沒有標準模板,更沒有成功模式,有的只是叫好不叫座的概念性方案和千篇一律的生搬硬套,所以失敗的案例才比比皆是。因此在調研后,我們對這次田園綜合體的概念性規劃列出了幾條作業標準:

        (1)概念策劃和規劃必須一起開會分頭開工;志起未來認為沒有策劃的規劃沒有靈魂,沒有規劃的策劃不好落地,所以從第一次到蔚縣調研,項目組就帶著農科院的規劃專家,清華設計院的建筑設計專家和項目組一起進行實地調研,后期創意策略階段更經常在一起開會就某些想法進行討論,在確保策劃和設計概念出彩的同時保證它的落地性。

        (2)田園綜合體得帶著資源做規劃;志起未來十多年服務的300來家上市企業及其它行業資源的積累,尤其公司董事長李志起先生多重社會身份(北京市政協委員、北京市工商聯副主席、首農電商CEO等),都決定著我們是一家以資源著稱的營銷策劃公司,一家除了智力支持更為客戶匹配相應合作資源的行業資源整合平臺。這次蔚州田園綜合體項目,我們更是以此作為策劃的前提,希望通過資源的嫁接實現項目的快速落地和最終成功。

        (3)得帶著運營思維做規劃才能讓田園綜合體不死;行業里的人都知道田園綜合體項目多數是做得不好的,很多是因為運營問題,田園綜合體要現實現盈利,在策劃階段就要想好怎么運營,而不是天馬行空的策劃最后留下一堆廢紙。像帶著IP引流,帶著品牌運營,帶著資源交付等等這些運營思維,在設計項目時就必須植入,所以在這次的策劃案中我們必須秉承這個原則。

        有要求的規劃和無要求的結果本就不一樣,有高標準的策劃和無標準的價值更是天壤之別。蔚州田園綜合體的這次概念性規劃案其實超越了公司擬定的這幾條標準,正如第一次提案時周副縣長所點評的一樣,我們整個方案花了大量的心思,我們團隊站的比較高,而這是基于對政策,對市場的了解,和對未來前瞻性考慮而給出的一個解決方案;“中國首個童年文明主題田園綜合體”,它不僅為蔚州田園綜合體找到了唯一的魂,它將實現一群都市人的田園夢,它還是為都市的城市病而建,同時更為迷?;鞈鹬械奶飯@綜合體找到了一個清晰可復制的模式。

        二、項目規劃成果

        蔚州田園綜合體項目是繼河北遷西項目后,河北省又一個面積在萬畝以上的按國家級田園綜合體標準規劃的項目。

        項目位于張家口市蔚縣南楊莊鄉,集現代農業、休閑旅游、田園社區等產業為一體,倡導用田園里的童年快樂去化解城市所帶來的各種不適;通過“三生”(生產、生活、生態)、“三產”(農業、加工業、服務業)的有機結合與關聯共生,實現生態農業、休閑旅游、田園居住等復合功能。

        1、項目條件

        蔚縣古稱蔚州,是全國第一國保大縣,中國歷史文化名城。蔚縣保存有豐富的非物質文化遺產,蔚縣剪紙是第一批國家非物質文化遺產;打樹花、蔚縣古民居建筑藝術等列為河北省非物質文化遺產。豐富的歷史文化資源優勢托起了蔚縣開展休閑文化旅游、鄉村民俗旅游的有效載體。

        項目區距離蔚縣縣城16公里,地處國道G112線上,距京蔚高速某出口2公里,隨著京蔚高速于2018年底開通,縣境內將形成貫通南北、連接東西的“十”字型高速路網,屆時從蔚縣出發,乘車一個多小時就可到達北京,將加快蔚縣融入北京消費者1.5小時經濟消費圈的步伐。

        蔚州田園綜合體項目緊緊圍繞冬奧會帶來的交通機遇、市場機遇,通過深化蔚縣數千年沉淀的文化自信, 深挖京津冀城市客群追尋的業態和文化元素, 改變蔚縣旅游多年來“兩缺一欠”的尬局, 創“京津冀城市群需要的田園綜合體”。

        (圖1:蔚州田園綜合體規劃方案內頁截圖)

        2、品牌理念:蔚上·童年

        (1) “蔚上”拼音yùshang,釋義:

        ① 蔚上,即蔚(wèi)藍之上,形容高海拔,海拔912米的蔚縣,是北京的20余倍高。

        ② 蔚上,即遇上,美好的邂逅從此開始;

        ③ 蔚上,即真正的蔚州田園所在,項目地處全蔚縣農業產業區內,是蔚縣幾千年來優質良田區所在地。

        (2) 品牌LOGO:

        (圖2:蔚州田園綜合體規劃方案內頁截圖)

        (3) 理念內涵:一個核心,兩個夢,三生共融,四風尊;

        一個核心:新鄉村文明

        蔚州田園綜合體是新鄉村文明的踐行者。相對于“老”鄉村文明,新鄉村文明具備方便、舒適的城市服務標配,即物質生活得到滿足,又有讓人輕松、愉悅的鄉村生活體驗,即內心精神世界有依托,這便是更高版本的文明的交融所形成的新鄉村文明。新鄉村文明不僅是一種世界觀,還是一種方法論,不僅強調了人與自然的和諧,更要求人們主動去掌握環境、經濟、社會的規律,并順應自然。

        蔚州田園綜合體以優質的田園資源為基礎,以蔚縣千年的歷史文脈為底蘊,再通過賦予新的文化內涵和打造豐富的景觀層次,將構建新的田園文化,為城市里的人們在找不到更好精神滿足時,提供心靈休憩之處,通過文化傳承、產業發展、公共服務等提供良好的生態休閑、文化體驗和配套服務,構建鄉村文明的新形態;進而為全國新鄉村文明樹立樣板,推進美麗鄉村建設的進程。

        兩個夢:田園夢和童年夢

        國際經驗表明,當一個發展中的經濟體城市化率達到50%左右的節點時,“城市病”的閥門便會被打開,進入到一個集中爆發的階段。從50%走到75%一定會出現另外一個趨勢,叫逆城市化,大量的人口會離開都市,離開城市,而開始回歸田園,回歸鄉村。北京已經提前達到了國際城市病這么一個典型狀態,甚至包括天津、石家莊在內也出現了不同程度的城市病,在這種情況下,我們把處于京津冀這個中國最發達的都市圈中的蔚州田園綜合體的意義和價值得到了重新的認識,那就是我們可以做一個能解決“城市病”的田園綜合體。

        (圖3:蔚州田園綜合體規劃方案內頁截圖)

        田園夢是“城市病”下這一代中國人共同的夢。田園夢的實現不僅給孩子們的世界觀中植入老祖宗“家”的觀念,告訴他們,中國人的家,不是三十層樓上的小格子,中國人的家應該接地氣,中國人的家應該有詩酒田園的風光,應該有春夏秋冬的變化,而且讓我們可以忘記所有的城市病,脫離日常生活的困擾。

        童年夢是每個人心中一幅美好的畫卷,回到童年,能忘憂,能出離,能化解城市病帶來的各種不適?!班l村文明是人類文明的童年”,如果說文明也是一個人的話,都是從鄉村一步一步的走到城鎮,從城鎮一步一步的走到城市,從城市走到都市,從都市走到都市圈,這是所有人類社會成長的一個軌跡,我們站在今天,回顧和遙望我們的過去,有一個特別的詞,就是“童年”。

        往上數三代中國人都是農村人,童年不僅僅是小孩的童年,也是中年人的童年,也是我們父輩中老年人的童年,童年夢也是田園夢。通過田園夢和童年夢的實現,幫助深陷城市病中的當代人抽離和忘憂。在田園里回憶和體驗童年的歡樂,這個夢是所有人的夢。

        (圖4:蔚州田園綜合體規劃方案內頁截圖)

        三生共融:生產、生活、生態的有機融合

        通過建設“三生和諧”的新鄉村來實現構建和諧社會,即在生產、生活、生態相和諧的基礎上和盡量保持農村“鄉村性”的前提下,通過“三生”和諧的發展模式來推進鄉村和諧發展。

        四風尊:對風土、風物、風俗、風景的尊崇

        風土——特有的地理環境,可表現為鄉村健康的空氣、水、土壤和鄉村的寧靜祥和的環境。

        風物——地方特有的物產,包括特定的地理氣候環境所形成的大地物產和鄉村特有文化中培養出來的人文物產。

        風俗——地方特有的民俗,體現了鄉村作為中國傳統文化的直接繼承者和傳播者的作用。

        風景——可供欣賞的景象,包括山體、溪流、果園等自然風景和生活習俗、建筑風格、文化節慶等人文風景。

        三、項目規劃

        規劃面積15000畝,項目以田園綜合體為核心,按照現代農業、休閑旅游、田園社區三大產業一體化的要求,統籌布局高效特色農業生產、文旅休閑、田園景觀、農科教育、衍生產業、農產品加工物流、生活居住、綜合服務等八大功能承載,通過一心兩帶六組團的空間布局進行呈現,再通過引資合作、孵化N個如非遺體驗項目、鄉村文化民宿、兒童體驗科普、美食餐飲等旅游服務配套項目,整體構建成“1+8+N”的國家級田園綜合體。

        (圖5:蔚州田園綜合體規劃總鳥瞰圖)

        1、八大功能體現與N個項目設計

        (1)高效特色農業生產功能承載:占地10000畝,是整個項目規劃的核心,圍繞蔚縣的特色產業如小雜糧、中草藥、林果業來發展成為主導優勢產業。運用高質量的土壤資源發展優質高效的農業,生產有機農產品。主要設置千畝觀光農業·水培野菜大棚、千畝中草藥材種植基地、中草藥加工體驗工廠、同仁堂藥黃芩種植基地等項目。

        (2)文旅休閑功能承載:占地1500畝,將農業與第三產業相結合,并由溫泉度假、康養,舉辦冰雪嘉年華、房車露營等活動來承載。主要設置活能溫泉中心、童年溫泉水上樂園、蔚上滑雪場\滑草場、溫泉康養中心、天賦重啟開發營、集裝箱酒店/星空露營、自由呼吸營地/靜心谷等項目。

        (3)田園景觀功能承載,占地500畝,由以田園景觀、農業生產和優質農產品為基礎的主體觀光項目承載。如特色園圃農事景觀、農業生產過程、農產品展示、觀賞農田、觀賞苗木、花卉展示區等。主要設置中草藥景觀基地、油葵基地、千畝大棚觀光農業基地、千畝藥海迷宮觀賞基地等項目。

        (4)科教體驗功能承載:占地500畝,指承載農業、民俗文化內涵與教育功能,可設置節氣館、田園博物館、非遺體驗、動植物園、市民農場、創意農業展示、手工作坊、農家生活及習俗、古村落保護等。主要設置親子動物城、植物園、兒童安全體驗館、24節氣體驗活動營、天賦重啟開發營、非遺體驗·剪紙小院、非遺體驗·粗陶制作小院等項目。

        (5)衍生產業功能承載:占地500畝,包括以特色、農產品和文化創意成果為要素投入的其它產業群。如互聯網農業、體育產業、影視產業、衍生品禮品等。主要設置MCM兒童探索樂園/博物館、清華創意基地、古村生活手作項目、童趣植物染房、齋戒小院/禪食修/禪食直播間、非遺文化步行街\童真廣場、非遺劇院等項目。

        (6)農產品加工物流功能承載:占地500畝,是三產聯動的紐帶,通過建設集農產品物流/倉儲/加工/貿易/質檢/信息服務等功能于一體的農產品物流園區,形成區域性農產品物流中心和加工中心,實現小雜糧、中藥材產品的初/精加工功能。主要設置中草藥加工體驗工廠、北方中草藥交易中心、蔚上童年品牌貢米營銷基地、農產品物流冷鏈基地、超市發雜糧觀光工廠等項目。

        (7)生活居住功能承載:占地1000畝,為游客提供具有農村特色且安全/干凈/舒適的住宿場所,聚集蔚縣的小吃資源,建立民俗博物館/美食一條街/農業嘉年華/生態餐廳…為消費者提供高質量的消費體驗。包括:蔚上童里溫泉酒店、童叟街(主題商業廣場)、非遺博物酒店、共享溫泉高端民宿農夫集市、古村落精品民宿等項目。

        (8)綜合服務功能承載:占地500畝,包括管理中心、專家大院、信息中心、休閑農業與鄉村旅游服務中心、企業孵化中心等功能。主要設置蔚上童年游客綜合服務中心、公共會客廳、愿學樓國學研究中心、中草藥產業研究中心(博物館)、古民居建筑藝術研學中心、蔚縣非物質文化遺產研學中心等項目。

        2、區域功能劃分:一鎮五區

        結合項目地資源特點及規劃節點,整個項目區域劃分為“一鎮五區”,囊括田園綜合體大八功能維度,形成蔚上童年特色小鎮,非遺文化體驗區、山林休閑體驗區、記憶鄉居村社服務區、健康養生區、生態環境涵養區。

        (圖6:蔚州田園綜合體規劃區域功能分布圖)

        3、一心兩帶六組團空間布局設計

        結合項目區域的現狀及未來產業項目的設置,建設按照“重點突破、連片發展、軸線帶動”的思路來進行總體空間布局,即根據功能特色,將項目區域劃分為幾大片區,通過對重要節點的集中打造,來帶動所在片區的整體發展,使項目區域帶動沿線村落、項目的發展。

        一心:即指核心區,包括溫泉酒店所在的蔚上童里,商業核心區所在的蔚上童年。

        A.蔚上童里(溫泉酒店):作為核心區中的首開區一期,欲打造成“蔚上靜界,同復興雅”的特點,蔚上童里,以“溫泉酒店”作為核心出發點,給旅客提供一個安靜的像家一樣溫馨的休閑度假環境,給每組家庭提供一個有溫度的交流互動空間,給每位旅客提供一個詩情畫意般的第二故鄉選擇。

        B.蔚上童年(商業核心區):作為核心區中的核心區,欲打造成“蔚上離界,生趣萬千”的主題特色。

        兩帶:即指美麗鄉村景觀帶和文明鄉村體驗帶。

        六組團:即非遺體驗版塊——蔚上童時組團,科普教育板塊——蔚上童童組團、古村民俗體驗板塊——蔚上童話組團、高端民宿板塊——蔚上童域組團、中草藥康養——蔚上童顏組團、禪修禪食版塊——蔚上童趣組團。

        民俗體驗板塊——蔚上童話組團:蔚上童話組團位于京蔚高速南楊莊鄉段以南的麥子疃村落,作為文明鄉村體驗帶中唯一與村莊結合的景點,也是重建鄉村文明過程中最重要最典型的元素,在保留原有淳樸的民風下,讓大家看到一個更美麗、更富有、更文明的新鄉村。主要承載生活住宿、衍生產業、綜合服務功能。

        非遺體驗版塊——蔚上童時組團:蔚上童時組團位于京蔚高速南楊莊鄉段以南,“蔚上童時”,希望游客在這里能遇見自己的小時候,重溫童真。作為文明鄉村體驗帶中的重要節點之一,將突出沉浸式體驗,并通過功能分區和特色項目立體展示非物質文化遺產,形成獨特的文化感觀和景區吸引力。主要承載科教體驗、田園景觀、衍生產業等功能。

        科普教育板塊——蔚上童童組團:蔚上童童組團位于京蔚高速南楊莊鄉段以南,“蔚上童童”作為文明鄉村體驗帶中的重要節點之一,在這里可以享受集休閑度假、雅士教育、影視拍攝、沙龍慶典的“一站式”休閑度假體驗,打造成中高端高雅精神休閑度假領地。主要承載科教體驗、高效農業生產、田園景觀等功能。

        高端民宿板塊——蔚上童域組團:“蔚上童域”組團位于京蔚高速南楊莊鄉段以北,作為鄉村文明建設的基礎配套,該組團承載著投資商的可持續性投資信心,也是本項目可持續運營的核心版塊之一,將在田園田園綜合體中發揮重要的作用。主要承載生活住宿、文旅休閑、田園景觀等功能。

        中草藥康養——蔚上童顏組團:“蔚上童顏”組團位于京蔚高速南楊莊鄉段以北,“蔚上童顏”版塊作為美麗鄉村景觀帶中最重要的節點,也是本項目最重要的版塊之一,中草藥種植基地,故取名蔚上童顏。主要承載高效農業生產、農產品加工物流、科教體驗、田園景觀等功能。

        禪修禪食版塊——蔚上童趣組團:“蔚上童趣”組團位于京蔚高速南楊莊鄉段以北,”蔚上童趣“承擔本案的禪修功能,以一顆童心,追求人生的“童趣”,并以此作為人生所求禪宗的最高境界,故此取名為“蔚上童趣”。主要承載高效農業生產、文旅休閑、衍生產業等功能。

        四、運營建議

        1、運營策略

        a.以造勢為主:與蔚縣旅游業聯動,共建、共生、共營。

        以蔚州田園綜合體為核心,通過與各景點共同制定套票、聯票及其它聯營的方式,讓游客從這里領取“蔚縣攻略”后,再開啟蔚縣之旅,而本案憑高標準的服務接待能力以及吃、住、游、娛、玩、購于一體的一站式優勢,打造“蔚縣會客廳”

        b.以造景為輔:以文化街、體驗館、特色餐飲等功能承載創造沉浸式體驗。

        通過以文化街、體驗館、特色餐飲、溫泉、酒店、植物園為主體的精品項目打造,吸引游客來此休閑度假,尤其通過對核心概念的策劃,讓該精品項目成為游客來蔚縣的理由,成為旅游客體驗蔚州第一站。

        2、經營思路

        搭建平臺,引資共建,與農共營,聯動發展。按農業+文旅+地產(旅游配套民宿)的綜合發展模式進行整體布局和基礎設施建設,通過搭建共建共營的合作平臺與機制,引進其它投資商共同發展,引進農村合作社帶動農民共運營。

        (圖7:蔚州田園綜合體規劃方案內頁截圖)

        田園綜合體項目策劃、文旅項目要規劃、要方案、要創意,來找志起未來?。?!

        五、關于志起未來

        1、志起未來文旅策劃創新服務模型

        (圖8:“鉆石綜合體”服務模型)

        志起未來“鉆石綜合體”服務模型,是鄉村振興戰略4.0時代全行業領先的顛覆型創新思維解決方案,是以項目特色亮點打造、亮點群構建為核心的文旅服務方法論。

        依托所在區域的地理地貌、產業經濟形態、資源稟賦、歷史背景、文化風俗等眾多因素,志起文旅“鉆石綜合體”服務模型通過項目找“魂”特色定位這一核心點,構建起緊密聯系的產品、產業、運營、效益、執行、市場六個基本面,并以此形成與項目周邊景區資源關系的線性輻射,從而實現區域經濟的多面深度帶動價值。

        志起文旅“鉆石綜合體”服務模型,是特色小鎮、田園綜合體、全域旅游等現代農業動能轉換建設中的創新服務引領者。

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